Новосибирск и Новосибирская область: свежие новости, объективный анализ, актуальные комментарии

Как не стать обманутым дольщиком: семь советов и рейтинг застройщиков от независимого эксперта.

1 июля 2018 года в строительной отрасли России началась новая жизнь — пока ещё не совсем понятная даже для самих застройщиков. Об их нынешних и потенциальных клиентах нечего и говорить. Причина тому — вступившие в силу поправки в Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом строительстве».

Коротко их суть можно свести так: это первый шаг к прекращению практики долевого строительства, которое застройщик вёл на деньги покупателей квартир в его будущих домах. Что же для этого сделано? Каждую новую сделку по купле-продаже квартиры у застройщика теперь будет сопровождать банк. На строительство каждого нового дома застройщик должен получать отдельное разрешение, и на него будет открываться отдельный счёт в уполномоченном банке. На этот счёт и будут поступать деньги дольщиков. Забрать их застройщик сможет только после того, как построит дом. При этом разрешение на строительство компании дадут только в том случае, если её собственный капитал составляет не менее 10% от планируемой стоимости объекта, который она собирается строить. Вклады дольщиков на счёте будут застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. Достраивать дома, если девелопер даже при выполнении всех условий всё-таки окажется не в состоянии это сделать, будет Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Принимая поправки в закон, депутаты Госдумы учитывали прежде всего положение с проблемными домами, достроить которые застройщики не смогли, становясь банкротами и обрекая всё новые и новые массы людей на существование в статусе «обманутых дольщиков». По итогам первого квартала 2018 года, в России были 842 дома, признанных проблемными, а более 80 тысяч дольщиков считались пострадавшими. С тех пор эти числа только выросли.

Новосибирская область в этом плане не выделяется из общероссийских показателей: 50 проблемных домов в середине 2018 года, 38 из них в областном центре. Вопрос их достройки находится на контроле врио губернатора Андрея Травникова. Проблемы самого резонансного долгостроя последних лет — двух домов на улице Тульской, дольщики которых прошлым летом даже выходили на бессрочные голодовки в центре Новосибирска — в июле рассматривались на оперативном совещании с участием Травникова. Врио главы региона призвал разработать быстрые варианты завершения строительства домов №80 и 82 на Тульской, в том числе с использованием механизма масштабных инвестиционных проектов. А на днях был введён простаивавший десять лет 19-этажный дом на улице Кошурникова.

Пока сложно сказать, какие изменения грядут на строительном рынке Новосибирска, когда требования нового закона вступят в новую силу, но ясно, что они будут масштабными. По оценке независимого аналитика Сергея Николаева, в ближайшие два года обанкротится примерно 35% игроков этого рынка, ещё столько же его покинет. Уже сейчас среди нескольких сотен строительных компаний 70% строительства и 72% продаж приходится на долю тридцати лидеров.

— Большое количество застройщиков по сути являются создателями финансовых пирамид, — отметил на круглом столе в ГТРК «Новосибирск» застройщик малоэтажного микрорайона «Пригородные просторы» Алексей Кузнецов. — Они привлекают средства, продавая текущие объекты, и на них достраивают предыдущие. Конечно, для них отмена долевого строительства — верный путь к банкротству.

Всего в Новосибирске в домах, которые не будут достроены к 1 июля 2019 года, продано около 28 тысяч квартир, при этом, по данным Сергея Николаева, выданы разрешения на строительство ещё 23 тысяч квартир, и по ним уже проведены первые договоры долевого участия. Но девелоперы пока выжидают, не приступая ни к строительству, ни к продажам. «Будет ли закон иметь обратную силу и что делать с теми домами, строительство которых уже начато? И как быть, если процентов 80 квартир «зависнет», когда застройщикам запретят собирать деньги по договорам долевого участия?» — задаётся вопросом эксперт.

Тех, кто только задумывается о покупке новой квартиры, больше волнует, как изменения в законе отразятся на ценах, которые будут предлагать застройщики и риелторы. Обновлённый закон не помешает действию нынешних серых строительных схем, уверен эксперт Ассоциации стратегических инициатив и защитник обманутых дольщиков Виктор Кутаков. В качестве примера он приводит микрорайон «Радуга», застройщик которого кредитовался в банке ещё год назад, а затем по серым схемам через агентства недвижимости продавал квартиры жителям расселяемых пятиэтажек.

— Если бы у риелторов была возможность поднять цены на квартиры на 20 процентов, а у потребителей — возможность их покупать, то все давно бы это сделали, — полагает аналитик рынка недвижимости Александр Астахов. — Цены растут, следуя за улучшением качества жилья и ростом платёжеспособного спроса населения.

Риелторы отмечают, что снижение ипотечных ставок дало возможность покупать жильё не только людям старше 30 лет, уже обеспечившим себе стабильный доход, но и молодёжи: во многих случаях ежемесячные ипотечные взносы за новостройки не превышают 7—9 тысяч рублей, что дешевле, чем аренда жилья.

Однако полностью исключить то, что передел строительного рынка напрямую ударит по кошелькам покупателей квартир, всё же нельзя. И если подобное приобретение задумано — откладывать его не стоит.

Чтобы не дать себя обмануть при покупке квартиры в новостройке, имеет смысл прислушаться к советам от независимого эксперта Сергея Николаева:

1. Внимательно проверяйте документы, которые вам предлагает застройщик. Если есть договор долевого участия, который можно зарегистрировать в Росреестре, значит, все остальные документы в порядке. Хотя и он полностью не гарантирует надёжность застройщика. А если вам предлагают заключить договор займа, инвестиционный договор или ещё какие-то варианты — это должно сразу послужить «отсечкой».

2. Собрать как можно больше информации о застройщике. Недаром говорится: «Добрая слава в тишине лежит, а худая — по дорожке бежит». Если у строительной компании есть проблемы — об этом обязательно найдётся информация в интернете.

3. Обязательно съездить на стройплощадку и посмотреть, насколько активно там идут работы. Если это уже не первый дом жилого комплекса, то стоит поговорить с жильцами уже сданных домов по соседству — насколько вовремя они были сданы, какие проблемы вскрывались. Посмотреть технологический паспорт на стройплощадке, сопоставить объявленный срок сдачи с реальным уровнем готовности здания. Грубо говоря, если сдача двадцатиэтажного здания обещана через полгода, а готовы только пара этажей — уже можно делать соответствующие выводы.

4. Полезным будет посмотреть рейтинги экспертов и пообщаться с сотрудниками агентств недвижимости о застройщике. Важно обратить внимание на то, сколько времени застройщик находится на рынке. Если успешно работает более 20 лет — есть большая вероятность, что и в ближайшее время не разорится, хотя стопроцентной гарантии сейчас никто не даст.

5. Насколько это возможно, разузнать о финансовом положении компании, проверить, числится ли она в базе данных Федеральной службы судебных приставов и картотеке арбитражных судов, и если да, то в связи с какими событиями.

6. Посмотреть, есть ли у застройщика земельный банк или собственная производственная база (но не сильно избыточная).

7. Посмотреть цены на квартиры. Если цены у разных продавцов на один и тот же объект отличаются на 7 и больше процентов — это должно насторожить: тот, кто продаёт дешевле, явно что-то знает. Если очень большую скидку делает сам застройщик, то это минус, а не плюс, исключение — ситуация, когда дом уже почти сдан и непроданными остаются только несколько квартир.

— ГК «АКД»

— СП «Сибакадемстрой»

— ГК «Стрижи»

— «Береговое»

— «ИСК-Русь»

— «Зелёный дом»

— «Строитель»

— ГК ТДСК

— ГК «КПД Газстрой»

— СЛК

— СФ «Проспект»

— «Краснообск Монтажспецстрой»

— СК «СибирьИнвест»

— «Новый мир Химметалл»

 Виталий СОЛОВОВ | Фото Валерия ПАНОВА